弁護士法人　グリーンリーフ法律事務所

　先週の金曜日に、更新料に関する最高裁判所の判決が出ました。
　更新料というのは、アパートなどの賃貸借契約をした場合に、賃貸借期間が終了して、契約の更新をする際に、賃借人が賃貸人に支払うお金のことです。

　消費者契約法では、「消費者（この場合は賃借人）に一方的に不利な特約は無効」とされていることから、更新料を支払う特約が消費者に一方的に不利なものかどうかが問題にされました。
というのは、賃料を払っているのに、それ以外になぜ更新料を払うのかがはっきりしないことと、賃借人の中には、「更新料を払わなければ契約は更新されない」と思っている人が多く、そのために更新料を支払っているのに、実際上は、借家法によって、更新料を払わなくても契約は更新されるからです（これを法定更新といいます）。

　しかし、最高裁判所は、更新料の支払いを定めた特約は消費者に一方的に不利とはいえないとして、賃貸借契約書の記載どおり、この特約を有効としました。

　更新料の特約が無効とされると、賃借人は賃貸人に対して、10年遡って、それまでに支払いをした更新料の返還を求めることができることにもなりかねず、賃貸人側は戦々恐々としていました。逆に賃借人側としては、この特約が無効とされると、今後の更新料を支払わなくてもよいばかりか、これまでに支払った更新料の返還を求めることもでき、メリットがあったわけです。

　今回の最高裁判所で、この特約が有効とされたことから、このようなことがおきることもなくなり、これまでどおりということになりました。

　なお、最高裁は、今年の3月24日に敷引の特約を有効としています。敷引の特約というのは、主に関西方面で行われているもので、賃貸借契約を締結する時に、たとえば、「賃借人は、賃料の5ヶ月分を賃貸人に預ける、退去時には、その50％を差し引いて返還する」というような特約です。
　この特約も、前述の消費者契約法からいって無効ではないかと争われたのですが、最高裁判所は有効と判断しました。
　
　更新料の特約も敷引の特約も、地方裁判所や高等裁判所の段階では、無効とする判決も多くあったのですが、最高裁判所は、2つの特約とも有効としました。
最高裁判所の判断は、最近の消費者重視の流れとはやや異質といえるでしょう。